Derechos de construcción y recaudación. El debate por los derechos de construcción y recaudación en el Municipio de Morón dejó de ser técnico para convertirse en una discusión política de fondo: quién financia el funcionamiento del Estado local.
La decisión de reducir estas tasas, presentada como un estímulo a la actividad inmobiliaria, implica en los hechos resignar una de las pocas fuentes de ingresos directos que tiene el municipio vinculadas al crecimiento urbano. En un distrito donde cada edificio representa recursos concretos (por que deviene en Tasas de Servicios Generales), el alivio para el desarrollador se traduce automáticamente en menos capacidad de intervención estatal.
Los números de los derechos de construcción y recaudación no son abstractos: cruzando niveles de construcción y recaudación, la baja de derechos puede implicar pérdidas de decenas o incluso cientos de millones de pesos por año.
No se trata de una hipótesis, sino de una consecuencia directa de la ecuación fiscal. Derechos de construcción y recaudación van de la mano. En un contexto de restricciones presupuestarias involuntarias generadas por el Gobierno Nacional, cada peso que deja de ingresar por cualquier concepto obliga a compensaciones en otras áreas: aumento de tasas, recorte de servicios o postergación de obras. Acá es donde se ve nuevamente como Morón juega al ajuste para enfrentar la crisis cuando el volantazo es totalmente al revés. No a la derecha, sino a la izquierda.
La discusión, entonces, no es solo económica sino ideológica y distributiva: ¿quién gana con la medida y quién absorbe el costo? Recuerden: Derechos de construcción y recaudación. Esto nadie es capaz de responderlo desde el Departamento Ejecutivo que no se anima a subir las tasas a las grandes superficies como hipermercados, a las casas de juego como el Bingo o a las para financieras como César Palace que a 100 del despacho del intendente Lucas Ghi hay tres, no una, tres.
En 2025, el costo de la falta de recursos lo absorbieron los trabajadores que explotaron hacia fin de año cuando el 30 de diciembre no cobraron las horas extras. Sí, 24 horas antes del festejar Fin de Año, le dijeron «no hay plata».
Detrás del argumento de “reactivar la construcción” aparece una tensión más profunda en los derechos de construcción y recaudación: la relación entre el desarrollo privado y el financiamiento público. Sin un esquema claro, el riesgo es que el municipio quede atrapado en una lógica donde promueve el crecimiento urbano pero pierde capacidad para mantenerlo. Con esto quiero decir, okey, se hacen más edificios, entonces habrá más autos, y se necesitará más seguridad; más residuos, y se necesitará más de Urbaser; más tránsito y se necesitará más bacheo y así sucesivamente.
Menos ingresos en paralelo a más demanda de infraestructura, controles y servicios configura un escenario delicado, donde el impacto no lo absorben los balances de las desarrolladoras sino la vida cotidiana de los vecinos. Esta frase hay que memorizársela.
Entonces ahora sí, en la redacción de Diario Anticipos hicimos un ejercicio con un arquitecto y un ingeiero ambos constructores. También de Morón, que por obvias razones no quieren figurar.
Nuestra pregunta fue, ¿a todo esto, cuánto deja de percibir el Municipio de Morón? y surgieron las respuestas.
En primer lugar un ejemplo base sobre derechos de construcción y recaudación
📊 Cuántos edificios se hacen por año (estimado)
Aunque no existen cifras oficiales consolidadas, el cruce de datos del mercado permite estimar el ritmo de obra y su impacto en cantidad de viviendas dentro del distrito.
| Dato | Valor |
|---|---|
| 1) Edificios (crisis) | 10 a 15 por año |
| 2) Edificios (medio) | 15 a 25 por año |
| 3) Edificios (expansión) | 25 a 30 por año |
| 4) Unidades/edificio | 20 a 80 deptos |
| 5) Deptos/año (mín) | 200 |
| 6) Deptos/año (máx) | 1.000 |
| 7) Mercado | Fragmentado, sin datos oficiales |
Incluso en escenarios moderados, la construcción en Morón genera cientos de unidades por año, lo que convierte al sector en un actor central tanto para la dinámica urbana como para la recaudación municipal.
📊 Derechos de construcción: cuánto paga un 2 ambientes en Morón
El costo de construir en Morón tiene una variable silenciosa pero decisiva: los derechos de construcción, que impactan tanto en el negocio inmobiliario como en la recaudación municipal.
| Dato | Valor |
|---|---|
| 1) Tipo | 2 ambientes |
| 2) Superficie | 40 a 55 m² |
| 3) Tasa | 1,5% a 3% |
| 4) Costo m² | USD 700 a 900 |
| 5) Obra total | USD 31.500 a 40.500 |
| 6) Derechos USD | USD 500 a 1.200 |
| 7) Derechos ARS | $600.000 a $1.500.000 |
En términos individuales, el peso de la tasa puede parecer menor dentro del costo total de obra, pero al proyectarse sobre múltiples desarrollos se convierte en un ingreso clave para el Municipio y en una variable determinante para el ritmo de la construcción.
Ahora llevemoslo a escala:
📊 Derechos de construcción en Morón: cuánto pierde el municipio si baja las tasas
La reducción de los derechos de construcción no solo impacta en los desarrolladores: también implica una caída directa en la recaudación del Municipio de Morón, con efectos sobre servicios, obras y funcionamiento estatal.
📊 Derechos de construcción y recaudación: cuánto pierde Morón si bajan las tasas
La baja de los derechos de construcción no solo beneficia al desarrollador: implica menos ingresos directos para el Municipio de Morón, con impacto potencial en servicios, obras y capacidad de gestión.
| Dato | Valor |
|---|---|
| 1) Base (2 amb) | $600.000 a $1.500.000 |
| 2) -30% tasa | $420.000 a $1.050.000 |
| 3) Pérdida/unidad | $180.000 a $450.000 |
| 4) 100 unidades | $18.000.000 a $45.000.000 menos |
| 5) 500 unidades | $90.000.000 a $225.000.000 menos |
| 6) 1.000 unidades | $180.000.000 a $450.000.000 menos |
| 7) Impacto | Menos recursos para servicios y obras |
Aunque la reducción por unidad puede parecer acotada, el efecto escala rápidamente: con volumen de obra, la caída en la recaudación se vuelve millonaria y tensiona el financiamiento del Estado local.
El cuadro muestra que incluso una baja parcial en los derechos de construcción puede generar pérdidas millonarias para el municipio, especialmente en contextos de reactivación inmobiliaria donde el volumen de obras multiplica el impacto fiscal.
De esta manera, la decisión del Departamento Ejecutivo es contra el propio Departamento Ejecutivo porque la última pregunta es, ¿cuándo todos los edificios estén terminados, con qué dinero le darán servicios?
